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요즘, 계속 오르고 있는 이자부담으로,
몇년을 기다리고 기다려서 받은 아파트 분양권이
애물단지(?)가 되는 경우가 심심찮게 들려오고 있다.
너무 높은 분양가에도 악! 소리도 제대로 못내고
당첨이 됐다는 것만으로 흥분이 되기도 했는데,
미분양 사태가 줄을 잇고 있고, 집값이 계속 떨어지고 있다.
입주 시 주택 담보 대출을 생각하고 있었던 사람은
높은 이자를 어떻게 감당할지 막막할 뿐이다. 실거주가
아닌 갭 투자 형식으로 전세를 생각했던 사람도 요즘 전세 사기로
전세를 기피하는 현상과 맞물려 전세가도 계속 추락하고 있다.
그래서 요즘은 프리미엄(일명 피)을 낮게 내놓는 사람도 속출하고,
무피( 별도의 프리미엄은 받지 않고 계약금과 옵션 비용만 받음) ,
마피( 아파트 분양가보다 더 싸게 판매) 도 쏟아져 나오고 있다.
그러니 분양권을 가지고 있는 사람은 프리미엄을 못 받더라도
마이너스 피까지 가지 전에 얼른 팔아야 되나? 하는 갈등을 하게 된다.
그래서 오늘은 분양권 매매 방법에 대해서 알아보려고 한다.
👉분양권 매매(전매)란?
-분양 아파트의 입주권(분양권, 당첨권)을 아파트에 입주하기
이전에 제3자에게 되파는 것
👉분양권을 언제 팔 수 있는가?
-분양 당첨이 된 후 바로 팔 수도 있고, 계약을 했지만 금리나
주변 환경에 의해 팔 수도 있다.
입주 시 전세로 내놓으려고 했으나 전세로 내놓는 사람이 많아
전세 가격이 내려갔을 때 분양권을 팔기도 한다.
👉분양권을 매매에는 어떤 절차가 있는가?
1. 매수자(분양권을 살 사람) 찾기
2. 분양권 매매 계약서 작성( 직거래, 중개업소)
3. 실거래가 신고(시청, 구청)
-분양가 외에 프리미엄과 추가로 들어가는 비용을 다 합산하여 신고한다.
*추가 비용- 확장 + 옵션 비용(에어컨, 식기세척기 등) + 프리미엄
4. 중도금 대출 승계(은행이나 금융권)
-분양권을 사는 사람이 자신도 중도금 대출을 받기를 원하면
해당 서류를 은행에 제출하고 대출 심사를 받아야 한다.
5. 계약자 명의 변경 신청 (분양사무소)
중도금 문제가 해결이 되었다면, 이제 분양 사무소에 가서
사는 사람 이름으로 명의를 변경해야 한다.
6. 양도 소득세 (세무서)
마지막 단계로 파는 사람은 사업자 등록 말소를 해야 하고,
사는 사람은 신규 사업자 등록을 해서 부가가치세와 환급 문제를
마무리하면 끝이다. 양도 소득세는 분양권을 취득한 후 1년 이내에
팔면은 시세차익의 70%, 1~2년 이내는 시세 차익의 60%를 내게 된다.
⃠ 양도 소득세를 준비하는 과정에서
주의해야 할 사항
1)2021년 1월 이전에 취득한 아파트 분양권은
다른 주택의 비과세 및 중과세 여부를 판단할 때
주택으로 포함되지 않는다.
그러므로 양도하는 분양권은 비과세 혜택을 받을 수 있다.
2) 2021년 1월 이후에 취득한 아파트 분양권은
다른 주택의 비과세 및 중과세 여부를 판단할 때
주택으로 포함 된다.
전매 과정 정리
매수자 찾기 - 매매 계약서 작성( 부동산) - 실거래가 신고(시청, 구청)
-중도금 대출 승계(은행) - 명의 변경(분양 사무소) -
양도 소득세 신고( 세무사)
📢전매에 필요한 서류
매도인(파는 사람)
-인감증명서, 인감도장, 신분증, 매매 계약서
-매도용 인감증명서, 주민등록 등,초본
매수인(사는 사람)
-인감증명서, 주민등록 등, 초본), 지방세 납입 증명서,
소득 관련 서류(재직 증명서 or 근로소득 원천 징수세) ,
건강보험 자격 득실 확인서,
매매계약서, 신분증, 인감도장, 인지세(35,000원 정도),
매도용 인감 증명서
